世华地产市场研究中心总监肖小平

    罗湖：不会大涨也不会大跌

    罗湖片区发展成熟、配套齐全，近年来一直是自住客的天下，其二手楼市行情也比较稳定，没有出现大涨或大跌的情况，成交均价在10000元／平方米左右徘徊。在去年整体房地产市场大涨的时候，罗湖区最高也才到达11183元／平方米的均价，涨幅才11.8％，相对其它几区四五十个百分点的涨幅可谓非常之小；在下半年市场下跌的时候，罗湖区也只有3.8％左右的跌幅（12月成交均价为10755元／平方米），从这些数据都可以看出罗湖二手住宅市场十分稳定，受市场调整的干扰较小。可以预计今年以百仕达为代表的罗湖住宅市场仍将会呈稳定的态势。

    福田：平稳是主旋律

    福田区凭借得天独厚的地理优势，二手均价一直处于高位，由去年初的10752元／平方米涨到最高的14644元／平方米，年底降到13181元／平方米，全年涨幅近22.5％。虽然从去年底到今年初，市场观望气氛浓重，成交量大幅下滑，但福田区的成交均价一直维持在13000元／平方米左右，依然处于高位。其主要原因有两点：第一、福田区虽然房价高，但业主资金也相对雄厚，因此在这几个月的市场调整过程中，资金压力还在可承受的范围内，所以并不急于降价急售；第二、福田区租金高，目前每月已经达到45元／平方米的水平，而且还有上升的趋势，这使得很多业主以租养供，不急于套现。所以即使今年上半年成交依旧低迷，福田区二手住宅市场也会平稳过渡。

    下半年，在市场情况明朗后，观望的买家将逐渐入市。尤其是信贷放开的话，将有效刺激市场的购买力，届时成交开始活跃，市场回暖。一段时期的回暖后，市场将完全走出调整的阴影，需求持续增长，成交价也随之上涨。不过，经历了去年的“教训”之后，市场的发展将趋于理性，上涨幅度将较小。综合品质较高的片区，如香蜜湖区、景田片区、益田片区等，将会成为下半年的热点片区。

    南山：剔除泡沫价值回归

    近两年，南山区二手住宅投资比例较高，房价在去年也是大涨大落，由年初10346元／平方米的均价最高涨至15598元／平方米，下半年又跌到12481元／平方米。由于投资比例高，房价泡沫成份较大，预计在今年的前几个月，南山二手住宅市场依然会有一段时间的振荡与调整。在调整过后，房价中的泡沫成份会被剔除，最终体现出物业的真正价值，此时买家将会逐渐入市，令市场开始回暖，继而步入稳定的发展期。像华侨城片区、后海片区的优质物业，因为宜居性强，价格有可能出现一定幅度的上涨。（由世华地产提供）