深圳新闻网讯　据《中国证券报》报道，明年１月１日银行将执行新利率，对于贷款买房一族将面临是否提前还贷、如何还贷的问题，为此北京中原三级市场部向房贷一族提供五种选择方案。

    

北京中原三级市场部向房贷一族提供五种选择方案。（资料图片）

    王先生于２００７年４月份购买了一套１００万元的房子，首付３０％后，贷款额为７０万元，贷款期限２０年。假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时４月份优惠利率６．０４％。按等额本息还款法计算，月供为５０３１．１８元，２０年利息总支出高达５０７４８５．０８元。从４月份至年底１２月份，王先生已支付购房贷款利息为２７９７２．０１元。从明年１月１日起将执行新的优惠利率６．６５５５％，王先生决定提前还款。以此案为例，北京中原三级市场部对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

    第一种：将所剩贷款一次还清。

    利息总额＝提前还贷前的利息额＝２７９７２．０１元

    第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款１０万元，仍保持之前的月供水平即：５０３１．１８元，贷款期限则缩短为１５年７个月，提前还款后的总利息为３６２３８１．０６元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋３６２３８１．０６＝３９０３５３．０７元

    第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款１０万元，贷款期限剩余１９年４个月，月供减少为４５０９．４９元，提前还款后总利息为４５８４７８．０９元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋４５８４７８．０９＝４８６４５０．１元

    第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供减少为４９８２．５５元，还款期限缩短为１６年，提前还款后总利息为３６８９２５．９２元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋３６８９２５．９２＝３９６８９７．９３元

    第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供增加为６７２０．０６元，还款期限缩短为１０年，提前还款后总利息为２１８６８５．４８元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋２１８６８５．４８＝２４６６５７．４９元

    提前还贷还应注意以下事项：

    １、询问银行。各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

    ２、办理退保。对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷７０万、２０年的贷款的保费为７０００００×０．５‰×２０＝７０００元，如果其将贷款期限缩短１０年，应收的保费为：７０００００元×０．８‰（１０年保险期限对应的费率）×１０＝５６００元，退保费为１４００元。

    ３、把握还款时机。对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的１／３－１／２年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷１５年，已偿还６年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。