政府出台优惠政策推动地下空间开发

    “政府出台优惠政策，能够鼓励地下空间开发迅速形成规模。”深圳市城市规划设计院高级工程师顾新表示，减免地价等方式对深圳地下空间的开发发挥了相当大的作用，未来应当积极探索多种形式的激励手段，带动地下空间开发上规模上档次。

    深圳在地铁建设初期，结合一期工程站点尝试了多个地下开发案例，政府与市场主导各占一半，已建成地下商业设施约15－20万平方米。顾新介绍，市场开发主要以占用道路、广场和绿地下方空间为主，积极性得益于地铁带动，以及目前采取的收取1／3地价的优惠政策。从香港的实践看，通过减地价的方式促进地下空间开发，长远来看不会减少政府的土地收入。目前香港铜锣湾等地的地下空间地价与地面基本相同，商业积聚效应带来的收益，能够令开发商在地下空间上的投入获得可观的回报。因此，政府的作用是通过市场引导，先帮助商家做旺地段，以后利用市场调节手段可以从地下空间出让方面获取收益。

    深圳在全国较早出让地下空间使用权，2005年2月福田区车公庙两宗地下空间项目用地挂牌出让，以经营性土地方式首次出让地下空间使用权。目前开发的地下空间中，政府通过收取1／3地价的优惠政策，鼓励市场对地下空间进行开发。

    从国外经验看，地下空间开发往往伴随大规模地铁建设，一般持续30－40年形成一定规模。深圳正开始进入地下空间开发的快速阶段。但横亘在快速开发地下空间道路上的，除了法律法规欠缺导致产权问题、规划欠缺整体观念制约合理开发外，地下空间开发在融资、税收、地铁沿线捆绑开发等制度上，政府还没有对参与地下空间开发利用者给予相应的奖励措施，影响了地下空间开发利用的市场积极性。顾新建议，政府的奖励不一定表现为资金上的支持，可以通过减免地价的方式，也可以通过融资安排上的合法变通，或者从税收上对某些附加费的调节，对公共空间的开发建设投资，政府可以多种方式进行综合引导，唤起市场对地下空间开发的兴趣，使地下空间的开发成为深圳城市建设的新亮点。

    盘活现有地下空间发挥地下资源价值

    作为深圳最大的地下商场掌舵人，中信城市广场投资公司董事长禹来认为，目前深圳的地下空间的开发和利用应该有侧重，自己比较偏重于盘活现有的地下空间，更好地利用地下空间。

    围绕地下空间的开发和利用，目前国内学界和规划界分成开发和利用两种各有侧重的意见。禹来强调地下空间利用，主要是地铁附属空间的利用。他认为，尽管目前深圳的地面非常拥挤，但还没有紧迫到非大规模开发地下空间不可的时候。以地下商场为例，目前集中在华强北、中心区等地段，通过地铁衔接，实现了地面和地下人流的互通，地下商业空间也可能成为深圳商业开发的新趋势。这都属于地下空间利用的范畴。至于地下空间的开发，禹来认为深圳的经济发展水平具备了开发实力，但综合社会经济成本考虑，在北环大道下方再建一条快速路，仍是超前的想法。中国的国情决定了大力发展公共交通才是解决交通拥堵的关键。即便花费巨资兴建一些地下快速路，也很难一劳永逸地解决交通堵塞问题。

    修建地铁线路的同时，利用站点的建设将地下空间合理布局，提高地铁附属空间的价值，是禹来的观点。他表示，香港的成功经验完全可以为深圳所用。在地铁附属空间的开发阶段做到大体量，并与地面交通实现零换乘，是发挥地下空间资源价值的最直接的有效手段，政府应该在这一方面下功夫。 (记者王轲真)