编者按：中国的住房制度改革已经进入了第十个年头。在房地产业空前繁荣，人民居住条件大幅度改善的同时，高房价亦成为影响社会和谐的焦点问题。8月2日，中国社会科学院国际投资研究中心与《南方周末》报社共同主办了《中国房改十年：回顾与对策建议》研讨会，与会专家围绕房改十年的得失，就政府与市场的作用、房地产调控的方向、集体土地入市、房地产金融的发展与风险控制等多个关键问题展开讨论，有共识、也有分歧，现将部分发言摘要发表，以飨读者。

    检讨十年房改：住宅市场化并未过头

    作者:全国工商联房地产商会会长 聂梅生

    不是住宅的市场化过了头，而是在市场经济的发展过程中，其他配套政策没跟上

    假如说房改是从１９９８年开始，那么到现在正好十年，其中发展了五年，调控了五年，正好是一半对一半，这是挺值得反思的。

    从１９９３年到２０００年这段时间，我基本上都在搞住宅科技和住宅产业化，没有考虑政策问题，最近五年才比较深地考虑这个问题。房改当中最大的问题是不是就是住宅的商品化、市场化？商品化、市场化是不是过了头？我认为没有过头。

    首先，不是住宅的市场化过了头，而是在市场经济的发展过程中，其他政策没跟上。住房和两件事情有密切关系：一个是金融，一个是土地。

    我们的金融体制改革落后于房改五到六年，中国经济体制改革当中最慢的就是金融体制改革——银行上市就是最近一两年的事情，这和房地产市场就不匹配，一大堆问题就跑出来了。另外土地制度的改革太落后。这两块拉得整个市场化走得很慢，政策跟不上，所以造成这么多的不和谐。

    第二，现在的房改应该深化，应该推进房改的房改。怎么深化？我不主张老在商品房市场里折腾，我认为已经进入怪圈了。

    在三亚的一次会上任志强讲了两件事，他是讲结果，当然他的潜台词很多。他说我不懂什么宏观经济，我只知道两件事：第一件事情，宏观调控２００３年开始，那时候没买房子的等着降房价的全亏了，越等越涨，而那时候买了房子的现在全赚了；第二件事情，调控一次开发商赚一次钱，利润增加一次。

    我的观点是，别去折腾商品房。“八条”、“十五条”、“六条”都是围绕商品房折腾，但是这块奶酪做得非常大了，而且已经形成了利益集团。它已经不能轻易动了，越动越麻烦。它不是泡沫，而是皮球，这个皮球越拍越高，那么应该怎么做？应该补缺。我们在房改当中缺失的部分要赶紧补，比如政策性住房、保障性住房。

    第三，金融、土地、税收这三个政策要有突破，我特别同意土地政策的突破，成都现在是允许政策性突破的地方，国家允许你做试验，就别去争论小产权合不合法，我寄希望于把农村这块土地释放出来多做奶酪，如果把这块突破了，房价肯定下来。

    金融产品一定要出来，我们的金融产品非常落后，房改以后的金融产品最大的突破就是按揭，但是按揭的证券化并没有解决。为什么不证券化呢？证券化了可能就可以很好地减轻银行体系的压力。

    税收得突破，不能老是加税，中国是全世界税率最高的国家之一。加税一定会传递到房价，去年土地增值税那么强大的力度结果最后全部传递到房价上，二手房交易要加税，结果还是传递到买家，还是把二手房市场价格提升了。

    我觉得土地、金融、税收的政策要好好研究，不突破是没有出路的，多做几个奶酪，问题也许就全解决了。

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