3拐点

    楼盘应更多关注本土需求

    深房贷收口资金或转移至莞

    据媒体报道，上周号称楼王的福田滨河路某楼盘已由48000元狂降至25000元左右。同进，在一些专家说福田写字楼要卖40000元的时候，有一个写字楼公寓开盘，均价26000元。南山宝安二手房降价，个别楼盘降价1万/㎡，此楼盘专门面向香港客户，全面智能化。

    截止到8月13日中国建设银行已全面停止房贷相关业务，其它三大银行只有工商银行还在进行房贷业务，另两家银行除一手房外其它业务也已停止。

    深圳市所有银行中除交通银行、广发银行、兴业银行还可以进行二手房业务外，其它银行皆已停止。二手房放贷最多贷7成，但对业主资格审查更为严格，第四套房产再也无法贷款了。除以上三家银行外，其余银行都已停止转按揭业务及其它消费业务。

    业内人士告诉记者，目前来东莞购房的深圳客户中，相当一部分是已在深圳购房的客户，他们的投资模式大部分是把已有的房产再抵押给银行贷款或转手套现来筹集投资所需的首期款。随着目前深圳楼市停止二手房产抵押贷款政策的实施，而且二手交易合同越来越规范，深圳投资客主要在首期款的筹措上出现了弹药不足的问题。

    合富辉煌地产部林经理指出，今年6月份以来，随着东莞一些新项目的争相上市，吸引了很大一部分包括深圳在内的外来客户在莞置业，而这批客户大都以投资为主，真正用来居住需求的份额不大，通过此次深圳一些银行关于房贷政策的实施，将会让一部分投资者看到市场的不确定因素，将会使得他们更加谨慎投资。东莞楼市深圳客“炒风”现象或因此有所减缓。

    另一种情况也有可能发生，随着深圳一些部门加大对炒房一族的打击力度，将会使得一部分资金继续转到东莞，继续助长东莞的“炒风”现象。

    楼盘开发

    关注本土需求

    瑞峰置业总经理陈强指出，东莞楼盘开发不能一味强调外来客户为主，因为这部分客户大多以投资行为为主。早在上世纪90年代的时候，惠洲房地产发展也主要以深圳客户为主要支撑点，但后来随着深圳一些部门对投机行为的打击，导致许多在惠洲投资的深圳客户突然撤出该市场，惠洲房产发展也因此受到重创。因此，陈总认为，东莞楼盘开发不能过度依赖外来客户，应多关注本土市场需求，因为本土市场是东莞房产发展的基础。如果忽略了本地购买群体，从长远发展来看，这不利于整个城市文化的形成，房地产开发也将充满风险。

    东莞万科总经理助理王永飚也认为，近半年来，万科谈的最多的不是如何去吸引深圳客户，而是在谈如何满足本土客户的需求。以运河东一号为例，本土客户占到了70%，其中两房的客户也有较多的深圳客，但主流大户型主要由本土客户购买。而在30%的深圳客中，有1/3是原户口在深圳，但在东莞工作东莞安家的新莞人。另外也不排除部分客户是为了追求短期的升值效应买房的。但他们一直有告诉那些投机的客户，东莞的房地产市场并不适合个人进行投资，退出机制较差。