建议

    房屋买卖合同可从四方面细化

    广东耕兴律师事务所主任张茂荣律师长期从事二手房法律纠纷服务，对于目前出现的新现象，他说，以前发生纠纷既有业主违约也有客户（买方）违约，但最近数月所接案件几乎全部是业主解约。

    他说，业主之所以能够频频解约主要是合同的解约定金条款赋予了其解约的权力，要防止业主解约，必须从法律层面解决：首先，没有了解约定金条款，业主就失去了解约权，一旦业主毁约不卖诉至法院，如无合同无效的情形，法院肯定会判决业主履行合同，判决生效后如业主仍

不履行，买方可持生效判决申请法院强制过户。

    其二，约定任何一方依据解约定金条款解约后，给对方造成损失的，应继续承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第117条规定，当事人可以根据解约定金解除合同，但解约后并不必然免除其双倍赔偿定金后的赔偿责任。为减少纠纷，深圳很多中介格式合同在解约定金条款后都有任何一方解约后对方都不得进一步追究其责任的约定，该约定使得双方均放弃了进一步索赔的权力，张茂荣律师建议不要放弃。

    其三，按合同交易价格的20％支付定金。根据担保法规定，定金数额最高可以达到合同标的额的20％，买方多支付定金，业主解约就要承担更大的赔偿压力，这样可以降低业主解约率。

    其四，约定高额解约赔偿金。定金的适用有上限规定，但是赔偿金没有上限规定，理论上可以无限制约定（如过高或过低当事人可以申请法院适当降低或增加），一旦业主解约将面临着巨额赔偿风险，在赔偿数额远远高于房价升值的情况下，业主就不会解约了。需要提醒的是，这种约定也是双方面的，如果房价暴跌，买方不买也要面临巨额赔偿业主的风险。(记者高申现实习生丁星宇)