一二三，看宝安

众所周知，房地产一、二、三级市场相互拉动，相互促进并共同发展，考察目前宝安房地产三级市场的发展状况，我们必须从该区的一、二级市场发展状况着手，倘缺乏一、二级市场的支撑，三级市场自然也就无从谈起。

我们先来看几组数据。宝安一级市场即土地储备、土地拍卖方面，据深圳市房地产交易中心发布的信息，自2002年1月28日至2003年1月13日之间，全市共交易土地45块，宝安独占鳌头，为16块，龙岗12块，南山8块，盐田4块，福田3块，罗湖2块；45块土地总交易面积1238020平方米，其中宝安、龙岗、南山、盐田、福田、罗湖所占市场份额分别为58.27％、28.12％、8.19％、3.48％、1.43％、0.51％。从土地储备量来看，宝安占深圳土地总储备的三分之一，而特区内土地资源已日渐稀缺，宝安相对广阔的土地资源为房地产的持续发展提供了强劲后盾。同时，宝安土地均价相对特区内占据绝对优势，像特区内四区均价在4000—10000多元／平方米左右，而宝安不到2000元／平方米，如此，自然为宝安的地产开发注入了强有力的价格竞争优势。

二级市场方面，据宝安区国土分局发布的信息，该区商品房销售情况如下：2001年9812套，面积94万平方米，总价34亿元；2002年14223套，面积144万平方米，总价58亿；2003年上半年9440套，面积95万平方米，总价33亿。值得一提的，2002年宝安区房地产销售排名还位居深圳其它五区的末尾，可到了今年上半年，该区二级市场一反常态，连跳三级，夺得全市销售亚军头衔，比2002年同期爆涨74％。

与此同时，宝安三级市场的交投行情也相当活跃，今年上半年共售出1059套，达14万平方米，2.34亿元，比去年同期上涨80％，均价上涨10.2％。而从消费角度看，个人消费又成为宝安区二、三级市场的主导力量，占90％，非户籍人口则是该区住宅消费的群体，占60％，且人员素质也在改变，置业购房业主45.5％受过本科教育，45％受过大专教育。

四大利好滋养宝安

宝安房地产市场何以如此？笔者认为，目前宝安区崛起，尽管受特区内可开发土地减少及政府商品房用地向特区外倾斜这一大利好的影响，但并非主要因素，关键还在于深圳城市西移发展战略的指引，像今年上半年，南山二级、三级市场的均价已超过了罗湖，这无疑是一个信号，其验证了城市西移战略已显示出实质性的演变，而未来港、深、穗国际城市带的形成，则会使这种趋势更加明显；

其二，宝安区委、区政府以国际化的标准来制定宝安的发展规划，其指导思想是国际化与现代化，国外的要跟伦敦、东京等大城市比，国内的则要跟北京、上海比，同时启动宝安中心城区，用5年时间完成；

其三，除了人所尽知的地铁1号线将由罗湖火车站途经人民南、解放路、深南大道中、中心区福华路、深南大道西、宝安新城大道、宝安中心区至机场外，另一条13号线将配合港、深、穗国际城市带贯通香港中环———皇岗———深圳机场，届时将把珠三角黄金走廊纳入深港都会区一小时出行服务圈；

其四，宝安低房价、低容积率的居家优势，以及近期市政府出台的宝安、龙岗两区村民变市民及村有土地为国有土地措施，只会更进一步拉动宝安房地产市场迅猛增长。

59家地铺竞争

我们开始详细考察宝安三级市场，此处的宝安三级市场，所指的是新安办、西乡镇两个片区，并不含龙华等其它六镇一办。而新安办、西乡镇两个片区，东起南头关口，西至西乡盐田村，北到广深高速公路，南至宝安大道沿海一线，并沿107国道自然分隔为南、北两大片区。其中北侧为老区，有三个集中区，即新安湖花园片区、弘雅片区、流塘片区；南侧为新区，有2个集中区即宝城35———44共10个区、宝城45———58共14个区组成。在北侧新安湖片区内，共有中介行业大、小公司约13间地铺在营业；弘雅片区内，目前亦有13间地铺在营业；流塘片区内，则有4间地铺在营业，因该片区目前市场不成熟，楼盘不集中，供量不大，4间地铺已基本趋于饱和。南侧宝城35———44区内，有7间地铺在营业；宝城45———58区内，则有12间地铺在营业。也就是说，到目前为止，偌大一个宝安，仅新安办、西乡镇两个片区内，目前就有59家地铺在惨烈地竞争！而在如此多的竞争地铺中，由品牌中介公司所开的地铺只有5家，即第一个闯入宝安三级市场的通泰地产公司，其宝安分公司至今仍为深圳最大的地铺式分部，达150平方米，以及第二个跟进的中联地产公司，开有2家分行，第三位跟进的世华地产公司亦有2家分行。54：5,这是一个极其悬殊的数字！

通泰地产，宝安三级市场的辛勤园丁

宝安三级市场这块葡萄园里的葡萄熟了吗？答案显然是肯定的。而在采访地产中介行业内第一位闯入这块葡萄园的通泰地产公司总经理胡静时，笔者发现，作为宝安三级市场的辛勤园丁，前期市场培育及开拓的辛劳程度非一般人可以想象。

胡静称，通泰地产是今年四月底进驻宝安的，当时的宝安三级市场几乎一片混沌，没有任何一家品牌中介公司敢涉足其间，市场上只有一些士多店式的私家中介在无牌照、无批准资质的情况下黑箱操作，还有很多小区花园管理处、小区保安在私下进行违规交易活动，而通过正规的房地产经纪代理公司成交的二手物业不足整个市场的5％。

面对此种状况，通泰公司不敢疏忽大意，派专人进行深入调查和理性市场分析，而进驻后，为了培育市场，公司的主要目标则是将服务从单纯的理念和纸上的制度贯彻到日常工作中，并具体到每一个细节，同时全面启动客户服务体系，从“异地买卖服务”、“佳节送祝福”、“中秋送团圆”到推出新的特色服务，像从售前的“呈表式看房”即所荐物业说明书，到售中的“定时回访”即一对一专业跟踪服务，再到售后的“入住指南”即以所购物业为圆心生活半径内的各项配套使用说明，可谓由物化关怀彻底升华到人文关怀的境界。市场就是这样被通泰地产启动起来的。胡静称，自6月份始，通泰宝安分公司每月业绩翻番，呈大幅增长之势。

通泰地产抡圆了三板斧之后，紧接着又专门针对房地产从业人士和购房置业者，绘制了首张宝安区房地产物业分布图，然后又“自找麻烦”，邀请房地产专业律师前往宝安，深入到各住宅小区，为广大业主作现场咨询，免费为市民提供房地产交易的相关法律建议，并现场公布该律师的所有联系方式，长期为广大业主客户提供法律服务，使其成为业主客户的长年法律顾问。

据胡静介绍，当初之所以劳心费神派出15名工作人员历时一个多月绘制宝安区房地产物业分布图，一在于现在使用的宝安区地图是几年前的旧版本，而近两年宝安房地产发展势头强劲，许多绿化管理好、档次较高、设计新颖的小区物业根本无法在地图上体现；二在于想让购房置业者能在一张图上看到可供选择的物业分布位置、周边配套、交通状况及按政府法定图则的规划前景。对此，胡静并没有考虑太多的功利性，其实这种费力不讨好的事情很难获利益，颇具公益性质，但胡静统帅的通泰宝安分公司还是无怨无悔地做了，让人钦佩。

相信在以通泰、中联、世华为首的专业、规范的品牌中介代理公司的引领和推动下，宝安三级市场一定能顺应市场需求变化，更加健康、有序、规范地发展壮大！