一直以来，在三级市场中，福田和罗湖分别以新中心区、成熟配套设施的优势，成为三级市场最为活跃的区域。而南山在近几年的大面积开发以后，不仅成为二级市场最为活跃的区域，同时在三级市场中的地位也越来越重要，成为最有潜力的区域。二级市场的名盘大盘的开发，以及商业、生活配套设施的逐步完善，南山二手楼的发展奠定了厚实的基础。而南山区二手楼成交的集中户型与罗湖、福田不同，是以大面积为主。

大面积户型为主力

根据中原地产有关资料介绍，由于历史原因，南山楼盘一直以大户型、大面积为主，所以目前在二手市场占主导地位的，大多是面积较大的单位，如早期开发的蛇口工业区的安居房，极少有小户型单位；商品房有深南花园、芳华苑、桂花苑等，户型大多以三房为主。小户型的一房或两房的单位并不是主要产品。而近年来，南山出现了诸如蔚蓝海岸、招商海月、波托菲诺、星海名城、海印长城、阳光棕榈园、鼎太风华等面积在10万平方米以上的大盘，超级大盘的数量也不在少数，这为南山准备了充足的二手楼盘源，而且在这些大盘中，也表现出一种以大户型为主的特点，大面积的户型在房源上有充足的准备。

根据泛城租售网的统计数据，从二手买卖交投来看，近几个月南山区增幅最大、总价超过80万元的大户型单位成交增幅较为明显；福田区因新盘供应较多，只有微量增加；而罗湖区表现较为平稳。拥有较佳地段、优美的景观资源和小区环境、完善的配套设施、优质物业管理和健康生态型的大型屋苑以及地铁沿线物业成为买家的首选。近期单价约在5500-6500元/平方米、面积在130平方米以上的大户型单位买卖交投较为活跃，主要集中在南山前、后海片区和华侨城片区，如观海台、阳光棕榈园、锦绣花园等。

高端物业交投频繁

由于南山拥有较佳的地理位置和风景，前海、后海、蛇口都濒临大海，背倚南山，是一个拥有山海资源的区域；华侨城不仅有自然景观，长久以来培养出来的人文景观已经成为深圳旅游的品牌，高档物业为数不少，所以南山也是一个产高档楼盘的区域。故不少发展商会考虑开发别墅，如半山海景别墅、南海小筑、鲸山别墅、龟山花园别墅、美伦山庄、名商高尔夫别墅、新世界豪园别墅、沙河高尔夫别墅等。这些别墅价格较贵，但作为二手楼来说，价格相对便宜。据中原地产统计，半山海景别墅一手楼均价约为1.8-2.5万元/平方米；而作为二手楼，均价约为1.5万元/平方米。这样的别墅物业在二手市场上的成交相对于其他区域高端物业更为频繁，对一些高薪阶层来说有很大吸引力，可以满足他们进驻高端住宅的心愿。

以本地买家为主

在深南大道、滨海大道开通以后，南山与市区的距离迅速拉近，交通变得方便。加之南山的生活氛围较好，对白领有较大的吸引力，在南山工作或生活得较久的人，一般都会有较强的南山情结。而南山目前一手、二手房价均相比罗湖、福田仍然存在较大优势，对于工作时间较短的白领阶层及资金存量较少的工薪一族，他们会选择在南山购置二手楼作为过渡。对于一些豪宅或复式单位，其二手价相对买入价优惠，较能吸引一些白领人士注意，且大多是大户型，能满足一家几口居住所需。

据中原地产研究资料分析，随着南山房地产开发进度的加快，新盘层出不穷，在未来几年，二手楼有较多的选择余地。目前由于地理位置原因及配套设施正在完善中，较少有其他区域的居民及港人购买。但随着西部通道、地铁的开通，其他区域的居民也会考虑在南山购二手楼，或租或自住。

区域点评

罗湖：根据泛城（中国）的统计，罗湖区的二手楼成交多为中小户型高层物业以及楼龄较长的多层住宅，面积40-80平方米，单价3800-4800元/平方米。客户大多为首次置业者、长期收租的投资者和部分港人。这个区由于港口物业的利好政策不断，加上物业的配套设施也都较为成熟，人气旺，因此买卖交投较为频繁。

福田：福田区和南山区成交的二手楼楼龄都较新，主要是面积70-120平方米的2-4房高层物业，单价5200-6200元/平方米。泛城（中国）的分析结果认为，客户以二次置业者居多，包括白领阶层夫妇和部分港人，而多层住宅部分业主因其物业位置较好且管理费较低，大多选择自住或出租，导致此类物业市场供不应求。