龙华，深圳的后花园

众所周知，龙华素有“深圳后花园”之称，可见其所处地理位置之特殊。在房地产开发方面，地处宝安的龙华镇又大致分为三个区域，一是梅林关口，二是沿民治大道两边，三是龙华中心区。由于龙华楼价相较市区而言较低，大盘较多，且楼盘整体规划素质较高，其对市区内的白领自然具有一定的吸引力，这部分人群在龙华置业的比例呈逐年上升趋势。此外，龙华还有一定的土地储备，而规划居住区的建设，不仅有利于改善龙华的交通和配套设施，而且更进一步拉近龙华房地产与市区间的距离。

据悉，前几年业界一路大炒的“郊居化”生活概念，一度对龙华的房地产开发起到了推波助澜的作用，因为关外楼市除了一部分被本区居民所消化外，大部分楼盘还得依赖关内的潜在购房群体。但让人遗憾的是，尽管关外同档次楼盘售价比关内要低不少，可二线关这个心理障碍依旧在起着决定作用。所幸后来市政府相关部门及时出台了新的二线关管理制度，而从通关提速的那一天起，龙华楼市的春天提前到来了，其从龙华到市中心区的心理距离不仅大大缩短，而且实际距离甚至比东门到市中心区还要近。

地铁提升龙华楼市

此时地铁愈加火上浇油，因为从国际化趋势看，地铁绝对会使一个城市的整体形象得以全面提升，像美国纽约、英国伦敦等国际著名城市，都是地铁成网，整个城市即建在一个地铁网上。地铁第四号线将直达龙华，即意味着龙华一下子就不是什么郊区了，因为地铁交通的最大特点即是完全不受地面因素的影响，其所处的是非常稳定的状态。而随着地铁的即将运行，相信人们的出行方式会随之受到巨大的影响。同时，城市建设也会跟着地铁的步子走，像目前龙华、宝安等地，按照深圳市城市规划方案，将来都是进一步发展的重点区域。

我们必须认识到，地铁的出现，不仅会改变一个城市的产业布局、商业分局及物流布局，同时也会改变人们的出行方式和消费方式，而最终改变的，则是人们的生活方式。

龙华，置业自住好去处

对于房地产市场而言，只有二级开发市场旺了，三级市场才有可能火起来，这几乎是一条不成文的市场规律。龙华的二级市场火了旺了吗？答案是让人挠头的。既如此，目前其三级市场不温不火也就让人不奇怪了，而春江水暖鸭先知，对此，地产中介公司最有发言权了。据笔者采访调查得知，深圳地产中介行业品牌公司如中原、世华，眼下就没有在龙华开地铺，而电话采访中，深圳中原物业顾问公司三级市场营业总监王楚坤称，之所以以前中原没有进驻龙华，是有一定原因的，其一，龙华的市政规划还不是很完善；其二，龙华的楼价偏低，只适合自住，不适合投资。但目前来看，王总监称，中原已决定进驻该片区，并正在进行前期选址及相应的市场调研工作。

对此，深圳世华房地产投资顾问公司总经理梁文华认为，从三级市场来看，总体上关内的小户型比关外的小户型出租率高，回报率也高，如目前南山的小户型挂盘越来越多，且月租金都在1000元以上，新盘的一房一厅月租金则在1200元－1800元。而关外小户型价格承受力就很低了，单身公寓月租金300－400元，一房一厅月租金600－700元，新盘和环境最好的盘月租金最多也就800元左右。除此外，关外三级市场的挂盘情况也不如关内活跃，将物业用于投资的人并不多。关外旧工业区工厂大部分都有单身宿舍，即使厂房外迁，在市场上仍然有大量存量物业，这批物业价格便宜，对关外商品房的租赁市场冲击较大。关外的农民房也较关内多，这也会形成一种冲击。

但同时，我们必须注意到，龙华一些规模大盘在三级市场的价格比新盘要低多了，有意以低价位购得好房子自住而非投资的置业者，龙华绝对是一个值得考虑的地方，一因龙华距离市区最近，二因目前其楼价不会有太大幅度上涨。而从长远看，龙华的楼价将会随着关口更顺畅及地铁开通而出现一定的升值空间。

阳光洒向龙华

值得一提的，笔者在进行龙华片区三级市场调查过程中，居然发现了两家品牌地产中介公司所开地铺的踪影，其一为中联，二为长河。对此，中联地产公司负责三级市场业务的李总称，他们的地铺是今年5月份进驻滢水山庄的，近半年时间过去，其在龙华的市场拓展状况还不错，但与龙岗、宝安相比，龙华的三级市场发展情形不是很活跃，需要一定的市场培育才会突破瓶颈，这时考验的往往是一家公司的规模和实力，中联的规模和实力绝对能领龙华市场的风骚，并独树一帜。而长河地产经纪代理公司总经理皮锦洲则称，自他们的地铺今年8月1日进驻龙华锦绣江南以来，即发现当地三级市场还不是很规范，但经过该公司同仁近两个月的齐心努力，并凭借自身专业知识及良好的服务态度，目前长河地产公司已在龙华三级市场得到了认可。皮锦洲还称，自进入龙华以来，他们清楚地看到龙华的房地产发展有着非常好的前景，如锦绣江南、美丽365花园、苹果园等大盘成功地实现销售，其从一个侧面体现出该片区的成熟走向，而随着二线关的拓展及地铁四号线的落成，龙华房地产将会迎来另一个高潮。除此外，皮锦洲也谈到了目前龙华三级市场多家小型中介公司之不规范操作及不专业的素质给当地带来的隐患，而为了让业主客户享受到高质量的服务，皮锦洲呼吁更多有实力的品牌中介公司早日进入龙华市场，更好地完善当地三级市场的发展。