央行在2月20日发布的《2002年货币政策执行报告》中的结论：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”围堵？疏导？一刀切或是刚柔相济？如何掌握尺度成为各方关注的焦点，要找出两全之策，看来是要费一番思量了。

如果想单纯地影响投资意愿，对于首付成数、利率、贷款年限、限制过户和限时过户等措施的采用，就会产生极大的作用。换个角度，在供给面上着力，向开发商下手的话，办法也很多———提高开发商的准入门槛、调节批地的种类数量、限制开发类别、限制楼盘的总量、规定现房销售、现房贷款等等，就会淘汰一大批实力不强的公司。

这些针对供求双方的调节法宝，绝大部分涉及金融贷款，也触及了问题的核心。今天市场之所以火爆，究其原因，是拜了金融环境宽松的恩赐，供求双方都有了便宜的资金，才把房地产这块饼做大。假若银根收紧，药力过猛首先会伤及无辜百姓，而且这些措施多偏向于短期的治标不治本，执行时不易拿捏尺度———施行太早了变成打压市场，太晚了又成了落井下石。因为全国各地冷热不一，有些地区是刚天亮的“明日之星”区，有些正红火的是“日正当午”之地，而有的已经是“夕阳西下”。

长期治本之策在于健全资金市场，提供多种金融产品，让游资有出路。不动产相关的证券商品就有抵押担保债权证券(MBS，Mortgage-BackedSecu?rities)和不动产证券两类，其中不动产证券又可分为不动产投资信托(REITS，RealEstateInvestmentTrusts)和不动产有限合伙(LP，LimitedPartership)两种。我国的信托法已颁布实施，可以及时推出REITS产品，这种针对不动产的共同基金，有别于市场上现有的共同基金，可以使小额的投资者也有参与房地产资本市场的机会，平衡了股市和房市两个市场，投资者不必拥有房屋所有权，受益凭证便于变现，使开发商和消费者各得其利。开发商取得低成本的资金，消费者也享受到增值和收益的利多好处，虽然要承担风险，也是祸福同享。

除此以外，推动不动产抵押贷款证券(MBS)来收回银行放出去的贷款，凭借充裕市场的资金降低银行短存长贷的风险。但是MBS最重要的功能在于稳定房地产市场的发展，以免重蹈日本泡沫经济破灭的教训。正如同《铁达尼号》影片中的旅客，逃上救生艇的一幕，因为船少人多，争先恐后，落水遇难者众，设若当时把几十只小船绑在一起，就不会淹死那么多人，船只连在一起，承受风浪和载重的力量增强，可多救活不少人。这种功能就如同MBS的功效一样，房地产市场有了MBS，银行资金的收回就稳住了市场，不至于因市场的变化而过分敏感地暴涨暴跌。

短期内央行最有可能采取的行动，是在期房的按揭上做文章。放眼世界各国，绝大部分地区流行现房售屋和现房贷款。预售的办法起源于60年代的台湾省，因为经济发展初期市场资金短缺，土地方出土地，或以土地抵押贷款集资一部分，开发商筹款一部分，购房的消费者再出一部分，合三方之力，完成杰作而皆大欢喜。至于住宅贷款部分是在建好后才开始。未完工前，买方付定金后，20%～30%的自备款部分，按工程进度分10～30期来缴纳。这套办法传到香港后就变成了楼盘按揭，买方不但先付清自备款，房子未建或才开工，就开始承担贷款责任，如此做法显然比台湾精明，但也急速地拉高了风险系数，将市场寄托在“只涨不跌”的神话上。一旦风吹草动，银行和买方全被套牢，而开发商却是稳赚不赔，如此精明岂不机关算尽？香港近年来的房市下挫，就拜此妙法所赐，能不慎乎？

若果真用此法来稍微的泄漏一些“涨”气，房地产的气球就不会爆炸，也不至于打压市场上的有效需求，应该不失为可行之策。