主持人语：

地产茶馆“开业”以来，每期都有新鲜的人物和新鲜的观点与读者见面，以不同的角度展开事物的多侧面。为了更好地对热点问题展开讨论，地产茶馆将在常规的“论坛”形式之外，开设“擂台”形式，把对立观点的分析尽可能穷尽。我们的口号是：争辩，让我们离理性消费近些，再近些。

●反方：张森（业内人士）

投资前景值得商榷

观点：小户型投资无非两种方式，即转手卖出或者租赁，各小户型的单价一般都不低，通过转手升值的可能性不大。而且，市场状况却是，小户型项目一两年内大量上马，市场的供应量会骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为必将愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金并造成租务市场价格下滑，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

另外，北京有强大的二手房出租和承租市场，大多数房源处在成熟社区，周边交通和商业并不比小户型所处的区位差，价格与小户型出租租金相当，但在面积、使用价值上却比小户型高出很多。

一辩：小户型是短期的，阶段性的

小户型的业主属于很想买房子，刚好能买得起（相当于小户型总价）这样的房子的消费人群。而目前的市场供应量却恰恰相反，据统计，目前北京在售的主推小户型的项目在２０个左右，估计到２００３年年底，整个北京市场的小户型供应量将达到５００万平方米，因此，可预见未来竞争状况也将非常惨烈。随着市场逐渐饱和，消费人群的结构性变化，小户型热销最终成为昙花一现。

二辩：小户型热销是市场缺乏理性的表现

购买小户型的业主集中在２３岁到３５岁之间，大多数工作不久，尚未成家，收入水平不是太高，亟须自购住房，尤其是外地在京工作的年轻人。从消费心理看，这一年龄阶段的人大多追求个性、独立的生活方式，小户型自身的一些优点如位于市区，商业、交通方便，总价低等都是吸引他们的原因。但很多人只是将小户型当做一个过渡性的产品，在经济实力允许的情况下，还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件。

三辩：小户型使用价值上有先天缺陷

消费者对产品的需求表现在对产品使用价值的满足。但从出生的那天起，小户型就注定先天不足。首先，从产品设计上讲，大多数小户型设计的小区内，绿化率低、通道狭窄，而且居住人群性质也比较复杂。其次，由于目前小户型市场火爆，有很多项目跟风而上，将原有的大户型“以大改小”。经过改造后的小户型无论是朝向，采光，通风等都无法得到保证。

再次，其价格从表面上看，总价较低，但实际上小户型的单价比一般户型贵。

●正方：王新明（北京九力营销顾问公司）

小户型前景乐观

观点：北京九力营销顾问公司在去年春季房展会访问了１２００个预购房者的基础上于今年的春季房展会再次访问了１０００名预购房者，并对包括年龄、家庭收入、居住人口及结构和购房时看重的因素等各个主要的因变量进行对比分析，来对今年小户型的市场走势做出客观地预测。

一辩：购买人群低龄化明显，而其中２５岁以下人群需求异常抢眼

从去年和今年的购买人群年龄比较来看，３５岁以上群体比例几乎相当，而２５岁至３５岁之间、购买力较强的群体比例却比去年低了将近１０个百分点，可见经过近几年的消耗，这部分人群的需求已经开始呈现萎缩状态，而２５岁以下群体的购房需求在今年却表现得格外抢眼，比例比去年增长了两倍，购房人群的低龄化发展趋势已经异常明显。低年龄群体购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用。

二辩：低收入家庭比例有所增加，低总价住宅需求变大

从去年和今年购房群体的家庭年收入比较来看，虽然两个曲线变化轨迹基本一致，同时都反映出年收入１０万元以下的家庭是市场的需求主体，但今年购买群体家庭收入水平斜率（２０万元以下部分）显然大于去年，具体表现为中低收入水平家庭增加，高收入群体减少，特别是年收入在５万元及以下的家庭比例，增加幅度超过了５个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购买小户型住宅的主力群体。

从两年的需求总价比较来看，３０万元以上的总价需求曲线表现出了相当的一致，说明在过去的一年中，该部分需求显示出了一定的稳定性；值得注意的是总价在３０万元以下的市场需求发生了较大的增长，从去年的２１．７％上升到了今年的３４．１％，增长幅度超过了１０个百分点，而总价３０万元以下，正是目前大部分小户型住宅的主导价格。

综合以上两个因素，可以发现，今年的购房者无论是从自身因素“家庭年收入”出发，还是立足于理想因素的“需求总价”，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。

三辩：购房者家庭结构由大变小

未来的入住人口数量以及家庭结构也是决定购房者购房面积大小的主要因素。去年的调查数据显示，５０％的购房家庭是由“夫妇两人＋孩子”或者“夫妇两人＋老人”的多口之家组成，所以在户型设计上肯定不能小于两居，面积也不会太小。但从今年的数据来看，购房者家庭结构已经发生了巨大变化，以前的三口之家仅占３１％，而单身、热恋男女以及新婚夫妇，甚至于想“单寡独居”的老年夫妻等，一口或者两口之家成了购房者的主要家庭结构，所占比例高达５７％。购房者家庭结构的迅速转变，将为今年小户型住宅热销埋下重重的一笔。