3.万科A(000002)

　　买万科就如同投资中国房地产

　　文：吴列维鹏润咨询分析师（原香港凯基证券）

　　2006年平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘，实际成交率为23.7％;公司连续三年被国务院发展研究中心企业所评为中国房地产百强开发企业第一名。

　　在国际权威杂志《投资者关系》主办的“2006年中国投资者关系”评选中，万科获得最佳投资者关系奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖；入选2007年中国房地产百强企业综合实力TOP10、规模性TOP10。

　　众多的荣誉造就了中国的地产巨头——万科。可以非常形象地讲,买万科,就等于投资了中国的房地产！

　　万科在未来十年，将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长三角、珠三角、环渤海三大城市圈(国土面积只占全国4.1％，但GDP却占到40％，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍)。万科2006年8月进入长三角区域宁波市场和环渤海区域青岛市场，布局更趋完善。

　　在持续加息和宏观调控背景下，房地产龙头万科丝毫不受影响，销售面积和金额创当月历史最高纪录。万科9月份实现销售面积73.5万平方米，销售金额69.2亿元，2007年1-9月公司累计销售面积达441.6万平方米，销售金额合计367.9亿元。

　　9月份，万科房地产销售面积和销售金额环比分别增长4.26%和10.2%，远高于1-9月的月均销售面积和销售金额。预计公司下半年的结算均价将远高于上半年的结算均价，预计年底万科的结算均价将明显超过7800元/平方米。

　　目前影响万科业绩增长主要有三大因素：结算面积、结算均价和利润率。市场估计2007年全年正常的结算面积应该在400万平方米以上，增长约38%。结算均价方面，上半年已售未结均价已经达到了6869元/平方米。即使以最保守的估计，全年的结算均价也应该在7300元/平方米以上，增长约20%。

　　综合以上两个因素，我们估计万科全年的收入增长率应该在65％～75%之间。利润率方面，全年的主营利润率也应该比去年高出1-2个百分点。

　　近期万科在拿地方面，速度不减以前。自2007年中报（8月28日）以来，在两个月的时间内，万科共新获开发项目5个，项目规划建筑面积100.7万平方米，权益建筑面积69.6万平方米。目前项目储备满足未来两年的新开工需要。公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源。

　　同时，公司加大力度通过兼并收购整合社会资源，扩大合作对象和合作方式，具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，公司管理层将选择合理的时机、更有利的方式体现这一能力。公司近期成功增发后筹集到资金100亿元，用于11个项目的开发建设。资源整合力度的加强，进一步巩固了其地产龙头地位。

　　我们认为在未来8-15年将是中国房地产的黄金时代，在此期间将不断造就中国地产的“神话”，同时在宏观调控下，房地产行业加速整合，龙头公司、优势公司强者恒强，将因此获得更大的市场份额，获得更多的超额回报。

　　我们认为由于房地产行业的整体向好、万科成功借助资本市场进行发展，同时经营策略清晰和成功的企业管理为公司积累的行业领先优势，未来两到三年公司将会迎来另外一个高速增长阶段，公司的规模优势将会愈加明显。

　　市场预测公司2007－2009年复合成长在60%以上，2008年每股收益在1.15元～1.25元之间，值得长线持有。