火热的楼市似乎延缓了严冬的到来，对于许多深圳市民来说，今年的冬天来得特别晚。根据美联物业市场研究部的统计，2006年10月全市一手住宅的成交均价达到9387.87元／平方米，同比上涨27.88％；同月深圳二手住宅成交均价则达到9772.4元／平方米，同比上涨41.0％。作为身披黄色领骑衫引领全国楼市的深圳，面对房价的如此涨幅，已经显现出了泡沫的态势。而报告同时也显示，伴随房价的直线上涨，租金回报率却呈现走低的趋势。

    相对于投资成分较为浓厚的一手住房而言，二手住宅更多的是自住型需求，更能反映市场的实际情况。最新的美联蓝筹物业分析报告则是根据目前的租金回报率来分析目前楼市是否处于健康发展的阶段。

    房价租金互相背离

    报告显示，被选取的蓝筹物业样本的租金回报率在房价格的直线上涨中却呈现走低的趋势。以罗湖区的百仕达花园为例，作为罗湖区的老牌住宅小区，拥有较大的规模以及较为成熟的居住环境，在整体价格的影响下其成交均价一直保持上升的势头，截至10月31日，其成交均价已经达到了10913.3元／平方米，同比上涨31.1％，而其租金水平则没有非常明显的上涨，造成该物业的租金回报率呈现走低的趋势（如下图）。

    同时，以目前的租金水平而言，根本无法与每月银行按揭相比，对于“以租养贷”的投资者来说即意味着不能通过租金来偿还贷款。这种长期投资回报远远低于投机回报的情况会吸引更多的炒家入市，造成房价的过快上涨，这也是目前房价租金互相背离的原因之一。

    短期投资导致房价飙升

    从其他高档住宅样本的租金回报率走势也可以看出，目前租金回报率走低的态势在高端住宅上体现的较为明显，其中位于南山沙河白石洲的沙河世纪村的租金回报率仅有3.7％的水平，相比银行存款的回报率亦是相差无几。而且从蓝筹物业的成交量来看，曾是成交热门的一些物业样本如皇御苑等，近几个月的成交量开始出现下滑，可见随着价格的上涨许多自住型的买家也进入了观望状态。

    基于以上分析，笔者认为，目前深圳的房价很多都是借助短期投资客的炒作而出现飙升，并没有体现正常的需求，所以目前深圳楼市已经出现了一些不太健康的症状。

    调控不如市场的自我调整

    尽管目前深圳存在房价虚高的问题，但从市场的反应来看，购房者进入观望，成交量的下滑会对目前快速上涨的房价会有所控制，这也体现了市场经济的普通价值规律。在这种情况下，与其出台相关的调控政策，不如冷静地看待市场的正常发展，市场规律会对目前过高的房价产生自然的调控作用。（作者系美联物业研究部研究员）